1 – I soggetti tutelati e la garanzia fideiussoria
Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.
Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019.
Sarà bene ricordare che, in risposta alla risonanza mediatica di uno scandalo immobiliare di dimensioni piuttosto ampie, già il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 aveva introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, una disciplina tesa a tutelare gli acquirenti e gli assegnatari.
Costoro, infatti, fino a quel momento erano rimasti privi di tutela, soprattutto nel caso di fallimento dell’impresa e conseguente scioglimento del contratto preliminare su iniziativa del curatore fallimentare. In tale ipotesi, i promissari acquirenti si trovavano grandemente penalizzati, vista l’estrema difficoltà, per non dire l’impossibilità, di recuperare le somme versate a titolo di caparra o acconto sul prezzo.
Sul detto tessuto normativo è intervenuto il nuovo Codice della Crisi modificando e integrando il decreto del 2005, il quale, con tali integrazioni, costituisce ancora la normativa di riferimento.
Esso contempla una serie di tutele che, a scopo pratico e divulgativo, commenteremo nei loro tratti essenziali in questo post e in alcuni articoli successivi, che verranno pubblicati sul sito di Studio Legale Leo nei prossimi giorni.
Ogni post della serie sarà contraddistinto dal titolo comune “La tutela degli acquirenti di immobili da costruire” seguito da un numero progressivo.
N.1 – I soggetti tutelati e la garanzia fideiussoria
I soggetti tutelati
La normativa di tutela si applica a tutte quelle persone fisiche che abbiano stipulato un qualsiasi contratto – con un imprenditore o con una cooperativa edilizia – che abbia ad oggetto l’acquisto, per sé o per un proprio parente di primo grado, di un immobile da costruire.
Nel caso specifico di contratto intercorso con una cooperativa edilizia, la normativa tutela anche chi non sia ancora socio, situazione che tipicamente si verifica allorquando vengano richieste somme, in via di anticipazione, ad aspiranti acquirenti che non siano ancora soci, perché, ad esempio, in attesa della delibera di ammissione.
La garanzia fidejussoria
Per garantire tutte le somme che il promissario (acquirente o assegnatario) versa prima di aver ottenuto il trasferimento di proprietà e, quindi, prima dell’ultimazione dell’immobile, il costruttore o la cooperativa edilizia sono obbligati a consegnare all’acquirente una fideiussione di pari valore.
Sono escluse dalla fidejussione solo le somme che, secondo il piano finanziario, dovranno essere erogate da un soggetto mutuante, come pure i contributi pubblici.
Il significato pratico di tale obbligo di garanzia, gravante sul costruttore o sulla cooperativa, è stato spesso sottovalutato dai potenziali acquirenti e soprattutto dai soci delle cooperative edilizie, i quali, in molti casi, versano somme denominate a vario titolo, come prenotazioni, acconti, caparre, quote di ammissione, corrispettivi di intermediazione e simili, senza pretendere, fin dal primo pagamento, il rilascio della fidejussione.
Ulteriore punto sensibile della normativa in commento è quello delle somme che il costruttore prende a mutuo. La garanzia non copre questi importi anche se, in molti casi, sono proprio queste somme a creare i maggiori problemi.
I costruttori spregiudicati, infatti, tendono a chiedere a prestito importi maggiori del fabbisogno risultante dai piani finanziari. Il problema nasce dal fatto che anche tali esuberi sono garantiti da ipoteca e, dunque, al momento dell’assegnazione, gli acquirenti possono trovarsi di fronte ad una spiacevole alternativa: non portare a termine l’acquisto ed escutere la fideiussione, ove capiente, oppure accollarsi il carico ipotecario, accettando così di pagare l’immobile più di quanto previsto.
Il modo migliore per evitare queste sorprese, rimane sempre quello di mantenere le quote pagate nei limiti dell’importo massimo garantito dalla fidejussione e, contemporaneamente, di tenere sotto controllo il bilancio, per accertarsi che lo stesso sia in linea con quanto previsto dal piano finanziario che si è sottoscritto.
Autore dell’articolo Enrico Leo e Antonella Pulcini
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