1.Lo schema economico del rapporto
Lo schema economico che regola lo svolgimento dell’attività di una cooperativa che aderisce a un programma di edilizia convenzionata e agevolata è abbastanza semplice.
In sintesi possiamo dire che la cooperativa acquisisce un terreno in diritto di superficie, in convenzione con il Comune di riferimento, e riceve un contributo a fondo perduto dalla Regione. Può quindi iniziare a costruire senza grandi esborsi iniziali. Stipula poi un mutuo che le permette di portare a termine l’edificazione.
Nel contempo raccoglie le domande degli aspiranti soci, che devono possedere i requisiti prescritti dalla legge per questo tipo di edilizia.
L’accoglimento di tali domande porta a concludere con i soci un contratto di locazione agevolato che deve durare obbligatoriamente per un certo numero di anni, in aderenza a quanto prestabilito dalla convenzione comunale e dall’atto d’obbligo.
Prima del decorso di tale periodo i soci non possono acquistare la proprietà degli immobili. Ne consegue che la proposta di andare dal notaio prima della scadenza del periodo minimo di locazione deve destare l’attenzione dei soci e attivare una serie di verifiche.
Con i proventi del canone la cooperativa paga le rate di mutuo e, alla fine del periodo di locazione obbligatoria, offre gli immobili in prelazione ai soci oppure, in mancanza di esercizio della prelazione, li cede a terzi. In entrambi i casi l’assegnazione ha luogo per un corrispettivo non superiore al prezzo massimo fissato nella convenzione comunale e nell’atto d’obbligo regionale.
Alla fine del periodo di locazione obbligatoria, utilizzando i canoni, la cooperativa dovrà aver pagato una buona parte del mutuo e quindi i soci saranno in grado di diventare proprietari per un corrispettivo conveniente.
2. I principi sociali che ispirano la normativa
La normativa di riferimento è ispirata dall’obiettivo di fondo di fornire a categorie di soggetti a basso reddito un’opportunità abitativa attraverso la locazione a canone calmierato e quindi, al termine del rapporto, la possibilità per gli stessi soggetti, che permangano nel possesso dei requisiti di legge e che esercitino il diritto di prelazione, di accedere a prezzo calmierato all’acquisto della prima casa di abitazione.
Questa ratio normativa dev’essere sempre tenuta presente quando si va ad applicare e interpretare la normativa in oggetto.
Non bisogna mai dimenticare che le edificazioni in parola sono attuate attraverso denaro pubblico e chi andasse a speculare, utilizzando questo strumento cooperativistico in modo distorto e simulato per realizzare un lucro, potrebbe incorrere in reati appartenenti alla categoria della truffa ai danni dello Stato o degli Enti Pubblici territoriali.
3. Il rapporto di locazione a durata obbligatoria
In questo quadro assume un rilievo primario il contratto di locazione. Si tratterà di un rapporto che, come già detto, dovrà avere una durata minima prestabilita, in forza di un contratto che dovrà essere concluso con un soggetto avente i requisiti di legge, che dovrà essere registrato e trascritto presso l’Agenzia del territorio e che dovrà presentare un canone non superiore a quello stabilito nella convenzione comunale e nell’atto d’obbligo regionale. Al socio inquilino, al momento dell’instaurazione del rapporto di locazione, non dovrebbe essere chiesta alcuna somma ulteriore, come ad esempio ingenti versamenti a titolo di acconto prezzo per la futura acquisizione degli alloggi.
4. Le prassi distorte
Fin qui abbiamo esposto i principi normativi, i quali dovrebbero condurre gli operatori a fare applicazione virtuosa dello strumento in parola.
La pratica dello schema edilizio in commento registra, però, una serie di prassi più o meno distorte, connotate principalmente dal fatto che la cooperativa molto spesso gioca sull’equivoco e promette fin da subito all’ aspirante socio la “vendita” dell’immobile. Sulla base di tale promessa chiede ingenti somme a titolo di acconto sul prezzo.
Il socio, confuso dalla scarsa chiarezza con cui vengono impropriamente sovrapposti i due piani della locazione e dell’acquisto, è indotto a ritenere che lui stia semplicemente sottoscrivendo una prenotazione dell’alloggio con corrispettivo dilazionato nel tempo e, di conseguenza, accede alle ripetute richieste economiche.
Tali richieste assumono varie giustificazioni che abbracciano, di volta in volta, somme a titolo di acconto, a titolo di canone di locazione, a titolo di interessi di preammortamento sul mutuo, a titolo di ratei di mutuo, come pure a titolo di eventuale ripianamento perdite o di oneri di gestione o, ancora, di anticipazioni per le necessità edilizie di eventuali alloggi non ancora prenotati.
In sostanza il socio, il quale dovrebbe ricoprire per un certo numero di anni unicamente il ruolo di inquilino, anziché pagare solo il canone e gli oneri accessori alla locazione, finisce per pagare notevoli somme a tutt’altro titolo, senza avere la veste giuridica per farlo e, soprattutto, senza adeguate garanzie a tutela dei detti esborsi.
5. La tutela del socio
Una volta che un socio si trovi all’interno del meccanismo descritto, avendo già eseguito importanti esborsi, si pone l’esigenza di una tutela della sua posizione e, in particolare, del suo investimento.
L’esigenza di tutela nasce dal fatto che non sempre, purtroppo, la cooperativa che avrà incassato le somme sopra descritte reggerà negli anni dal punto di vista economico e finanziario.
Gli scenari che possono verificarsi sono, ad esempio, quelli di presidenti del Cda senza scrupoli che possono appropriarsi delle somme che devono amministrare, magari introducendo nella contabilità costi fittizi.
In questi casi il socio potrà trovarsi coinvolto in procedure di fallimento o comunque di liquidazione concorsuale oppure potrà accorgersi in ritardo del fatto che la cooperativa ha acquisito mutui e concesso ipoteche per importi superiore alle reali necessità edificatorie e che tali mutui, in tutto o in parte, non sono stati ripagati, stornando a volte le somme pagate a tale fine dagli stessi soci.
Per scongiurare tutte queste malagurate ipotesi, il socio che si avveda per tempo di aver aderito ad una cooperativa che viene gestita in modo non corrispondente alla tipologia normativa, deve attivarsi rapidamente e non assecondare in modo acritico tutte le richieste economiche dell’organo amministrativo.
6. Azioni specifiche di tutela
Azioni specifiche di tutela possono essere:
- Pretendere una corretta formalizzazione del rapporto e degli acconti versati, attraverso la stipula di un contratto preliminare da trascrivere all’Agenzia del Territorio per una corretta regolamentazione del futuro acquisto dell’immobile, insieme al contratto di locazione;
- Verificare la fondatezza di tutte le somme richieste che siano diverse dal canone di locazione e degli oneri accessori alla locazione e degli oneri annuali di mera gestione amministrativa;
- Non corrispondere somme di pertinenza di altri alloggi sociali non ancora assegnati;
- Verificare l’ammontare del mutuo, dell’ipoteca e l’atto di frazionamento, in particolare con riferimento a quanto assegnato alla particella di propria pertinenza;
- Non pagare rate di mutuo se non a fronte della prova che le stesse vadano direttamente nelle casse della banca mutuante, a deconto del prestito;
- Non pagare mai importi superiori alla differenza fra il corrispettivo di assegnazione previsto dalla prenotazione/piano finanziario e la quota di mutuo frazionato gravante sull’immobile di propria pertinenza;
- Non sottoscrivere, se non previo accurato esame del contenuto, un atto notarile di assegnazione “a termine iniziale”;
- Nel caso si riscontrino serie anomalie relative ai punti che precedono procedere immediatamente con atto di citazione ex articolo 2932 c.c. e relativa trascrizione della domanda giudiziale, al fine di mettere al sicuro tutte le somme versate per l’acquisto della casa che risulterà in tal modo “prenotata” giuridicamente, anche nel caso in cui la cooperativa fallisca o venga posta in liquidazione coatta amministrativa.
autore dell’articolo Enrico Leo e Antonella Pulcini
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