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Le Sezioni Unite, con una sentenza del 19 marzo 2024, risolvono una questione che da anni alimenta il contenzioso fra banche e promissari acquirenti di immobili.
Il caso, piuttosto frequente, riguarda coloro, per lo più soci di cooperative edilizie, che hanno concluso un preliminare di vendita immobiliare con una società la quale, prima del rogito, fallisce.
Leggi tutto “La cassazione penalizza i soci di cooperative edilizie a vantaggio delle banche”
Può accadere che un immobile oggetto di un intervento di edilizia convenzionata e agevolata, sia sottoposto a pignoramento.
E’ il caso, ad esempio, in cui l’istituto mutuante che ha finanziato l’edificazione in aggiunta all’intervento pubblico, non sia stato puntualmente ripagato del finanziamento.
Grazie alla nuova normativa oggi in commento, ciascun assegnatario – spesso socio della cooperativa edilizia assegnante – può e deve attivarsi tempestivamente per far sentire la propria voce all’interno della procedura esecutiva.
L’atto di prenotazione di alloggio in cooperativa, com’è noto, costituisce un contratto preliminare che trova il suo presupposto legittimante nella qualità di socio di chi lo sottoscrive e integra il cosiddetto rapporto di scambio cooperativistico.
Vediamo oggi come si può far fronte a un’evenienza non tanto rara che può costituire uno spiacevole sviluppo del rapporto cooperativistico.
Il social housing, come pure gli altri tipi di edilizia convenzionata e sovvenzionata, sono fenomeni in cui gli enti locali, Comune e Regione, intervengono stringendo un accordo con un costruttore o una cooperativa per incentivare la realizzazione di interventi di edilizia sociale.
Si tratta cioè di edilizia destinata a sopperire alle esigenze abitative primarie delle fasce di popolazione economicamente più deboli.
Leggi tutto “Social Housing, gli abusi degli operatori e i rischi per gli acquirenti”
1.Lo schema economico del rapporto
Lo schema economico che regola lo svolgimento dell’attività di una cooperativa che aderisce a un programma di edilizia convenzionata e agevolata è abbastanza semplice.
In sintesi possiamo dire che la cooperativa acquisisce un terreno in diritto di superficie, in convenzione con il Comune di riferimento, e riceve un contributo a fondo perduto dalla Regione. Può quindi iniziare a costruire senza grandi esborsi iniziali. Stipula poi un mutuo che le permette di portare a termine l’edificazione.
Nel contempo raccoglie le domande degli aspiranti soci, che devono possedere i requisiti prescritti dalla legge per questo tipo di edilizia.
La prassi degli atti di assegnazione di immobili realizzati da cooperative edilizie in regime convenzionato e agevolato, ha fatto registrare negli ultimi tempi alcuni casi che possono creare seri problemi agli operatori e ai soci.
Riteniamo pertanto opportuno fare menzione, in via esemplificativa, di una delle possibili modalità operative che sembra destare maggiori segnali di allarme.
Una cooperativa edilizia, che per comodità espositiva chiameremo “Dante”, nome di fantasia, è titolare di un programma edilizio, agevolato da finanziamenti regionali a fondo perduto.
Il programma, a fronte delle erogazioni pubbliche, prevede che i soci assegnatari debbano detenere l’alloggio in locazione per un certo numero di anni, poniamo dieci, e possano diventare proprietari solo alla scadenza del detto termine.
Essi dovranno corrispondere alla cooperativa un canone mensile e dovranno possedere determinati requisiti patrimoniali e reddituali, sia durante la locazione che al termine della stessa. La permanenza della locazione e dei requisiti legittimanti dovrà essere verificata dalla cooperativa anche – e soprattutto – al termine del periodo obbligatorio di locazione, quale condizione per poter accedere al riscatto che avverrà anch’esso a prezzo agevolato.
Nell’ambito degli interventi di edilizia sociale, particolare diffusione hanno avuto nel tempo i programmi edilizi sociali cosiddetti agevolati, in quanto realizzati con un finanziamento pubblico a fondo perduto.
Nella maggior parte dei casi, detti interventi sono finalizzati alla realizzazione di immobili da destinare alla locazione calmierata, ossia una locazione che preveda un canone economicamente vantaggioso in quanto diretto a soddisfare le esigenze abitative delle famiglie economicamente più svantaggiate, che abbiano specifichi requisiti patrimoniali e di reddito, fissati dall’ente erogatore del finanziamento.
Tale vincolo di destinazione alla locazione può essere più o meno lungo, se non addirittura permanente.
Prima della scadenza del termine di durata del vincolo locatizio, i locatari non possono divenire proprietari degli immobili, perché altrimenti verrebbero vanificate le finalità pubblicistiche sopra specificate.
Leggi tutto “Cooperativa edilizia agevolata: come diventare subito proprietari”
Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.
Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019 andando ad integrare il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122.
Si tratta di una serie di tutele che, a scopo pratico e divulgativo, abbiamo deciso di commentare nei loro tratti essenziali in alcuni post: i primi due sono già apparsi sul nostro sito e questo è il terzo.
La polizza assicurativa
Quando ci si impegna ad acquistare un appartamento in un immobile ancora da costruire, si iniziano solitamente a versare cospicue somme di denaro per un bene che, nel peggiore degli scenari possibili, potrebbe anche non essere costruito o completato. L’ipotesi classica è quella del costruttore o della cooperativa che vengano a trovarsi in stato di crisi o, peggio, si rivelino strumento di iniziative truffaldine.
Leggi tutto “La tutela degli acquirenti di immobili da costruire”
Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.
Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019 andando ad integrare il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122.
Si tratta di una serie di tutele che, a scopo pratico e divulgativo, abbiamo deciso di commentare nei loro tratti essenziali in alcuni post: il primo è già apparso sul nostro sito il 21 marzo 2019 e questo è il secondo.
Le caratteristiche della fideiussione
Il promittente venditore (costruttore o cooperativa) all’atto della sottoscrizione di un preliminare o, ancora prima, particolarmente nel caso di cooperative, allorquando il socio versi una qualsiasi somma, deve consegnare una fideiussione, rilasciata obbligatoriamente da una banca o da un’assicurazione.
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Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.
Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019.
Sarà bene ricordare che, in risposta alla risonanza mediatica di uno scandalo immobiliare di dimensioni piuttosto ampie, già il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 aveva introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, una disciplina tesa a tutelare gli acquirenti e gli assegnatari.
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